1、产业地产的概念与内涵

   产业地产：是以承载产业发展的物质空间建设为基本任务的一种地产开发活动。

   产业地产是有双重属性的开发活动：（1）产业发展的承载空间 

                                 （2）产业地产的运作模式具有地产开发的基本特征。

   核心价值观之一：产业地产要形成实现社会价值的能力。

   核心价值观之二：产业地产需要实现开发价值。

2、广义产业地产的范畴：生产类地产

  狭义产业地产：以承载科技研发、商业服务以及部分制造业为目标的，以园区形太为主要特征的产业地产形式。

3、产业地产的开发过程是一种追求三方共赢的过程，一个成功的产业地产项目，必须谋求三方平衡的共赢。

4、产业地产的主体：产业地产开发主体；入园企业；政府

   产业地产成为地产开发的价值洼地

5、产业地产行业分析

  （1）有别于床头的住宅地产的开发商，在全国各地进行了大量产业园区的建设，包括制造业园区和研发型园区，包括生活居住服务配套的综合园区。例：华夏幸福基业、联东u谷

  （2）实体经济企业的地产公司，旗下拥有自己的产业发展平台，这些开发公司邮箱的一部分是对科技园区开发感兴趣的，英文他承载着自身企业升级的使命，企业在产业地产开发的同时也是在实现自身的升级转型。例：首钢、中铁

  （3）高校与科研机构的平台公司，基于企业自身的资源禀赋和人才优势，建设科技园区。；例：清华启迪、北大资源

  （4）传统地产企业转型产业地产，积极拓展产业地产市场。例：绿地、万科。  

6、产业园区三大要素

（1)产业规模:园区具有一定的产业规模，具备园区发展与提升的基础

 (2)龙头引领:龙头企业入驻整合产业链，有利于形成主导产业，提升产业集聚效应

 (3)多样性:产业类型的多样性、企业规模的多样性

7、产品地产产品

（1)产业产品——不同规模的园区企业需求不同类型的办公型或生产型楼宇。

   龙头企业——独栋办公楼

   大中型企业——双拼、联排办公楼

   小微企业——孵化器、加速器、写字楼、立体总部

 (2)生活服务器:居住、商业等生活服务配套

 (3)企业服务器——为企业办公提供软硬件服务

    硬件：酒店会展等服务空间

    软件：融资、法律顾问等

8、产业地产项目的实施要点：要有精准的产品定位（与区位关系巨大）

9、产业地产当前面临的问题

（1）土地楼宇过剩

从全国范围来看，无论是土地供应量还是产业为目标载体的楼宇建设量，绝对数量是过剩的，没有那么多优质的产业去填充这些园区。

（2)产业要素分布不均

越是在高端的产业要素聚集的区域，产业地产越紧俏。造成产业地产招商困难、去化压力大。

（3）招商面临困难

产业聚集动力不足，招商团队专业性差，产业项目鱼龙混杂。

（4）持续发展能力弱

园区缺乏企业的推出更新机制，重引进轻运营。

10、产业地产的未来发展趋势

未来发展趋势：

（1）行业发展进入稳步发展期

（2）开发区域将由一二线城市向一二三线城市转变

（3）更多创新型产品出现

（4）社区化的服务体系