第六章 居住地产（下）

6.6居住地产的规划及其影响因素

主讲：张海涛 万科地产（上海）总顾问

1.居住社区规划要求

满足城市规划条例要求

满足居民的安全性和便利性

与城市交通互相融合

6.7案例一：上海古北国际社区

6.8案例二：上海创智天地

6.9案例三：上海万科城市花园

6.10关于住区规划的思考

1.思考之一 社区尺度与城市的融合

1）大型社区夸大了城市街区尺度，容易形成与城区的分离

2）150-200米尺度的社区，利于形成鼓励步行的社区，更容易与城市空间的融合

2.思考之二 社区开放与封闭式管理的矛盾

1）开放式的围合街区，便于形成街道和商业气氛

3.思考之三 封闭与开放社区的物业价值

封闭式社区会形成良好内部气氛，让居住物业价值升高，但商业价值会受到局限

4.居住地产的规划建议

1）规划适合步行的街区尺度

2）在重点地区鼓励建筑，紧贴红线，形成接到空间

3）提高商务服务区密度，增大底层商业价值

4）社区内部的车辆组织和城市道路相结合，提高城市的行车效率

6.11居住地产的商业模式

主讲：何春兴 汉斯地产 执行董事

一、商业模式分类：

业务模式、运营模式、盈利模式、金融模式

2.业务模式

3.运营模式：

1）按组织架构分：

垂直纵向多层级，适合标准化开发模式

横向扁平化，以项目为核心、大部分功能项目单元就可以满足，审核个性化开发。

4.盈利模式：

开发出售、生产利润

租金、物业增值

管理服务费用

5.金融模式：

二、居住地产的商业模式转型趋势

1.盈利模式转型：

持有型误以为租金、物业增值收益的占比上升

轻资产模式下的超额投资收益分成

轻资产模式下的管理费收入

6.12居住地产未来发展展望

主讲：刘小冰 鲁能集团天津地产公司 总经理

一、居住地产未来发展展望：

1.未来居住智慧化

1）智慧城市

2）智慧社区

3）智能化住宅

2.未来生活社区化

1）社会生活以住宅为单位空间

2）社会生活以社区为中心