第五章 商业地产（上）

主讲：刘力 洲联集团 五合国际总建筑师

5.1 “商业地产”的概述及定义

主讲：刘力 洲联集团 五合国际总建筑师

1.零售业的基本业态：

  零售业：以向消费之销售商品为主，并提供相关服务的行业

  零售业态：零售企业为瞒住不同消费需求进行相应的要素组合而形成的不同经营形态

2.商业项目的不同投资模式：

  1）完全销售型

  2）完全持有型

  3）租售结合型

3.商业开发领域的行业角色

  1）地产开发

  2）商业运营

  3）资本运营

5.2商业策划及定位

主讲：蔡文韬 洲联集团 战略发展总监

1.商业体量的确定：

  1）需求导向法（通常是新建项目）

  2）市场比较法（适用于成熟区域的项目）

2.预招商

目的：进行客户摸底，印证项目定位，锁定运营风险，指导规划设计，为后期制定价格体系提供数据基础，是项目整体财务筹划的关键一环。

3.确定全程投融资结构设计：

  1）首先明确投资方、承租方、收购方，建立全程财务模型，量化投资回报率，匹配长短期资金，预留利润空间对接长期资本。

  2）其次通过开发商的资金成本、财务收益目标和投融资策略觉得其所开发产品的持有销售比例机分期开发方式。

  3）再次经信托等方式，将产权特别是收益权资本化，解决开发资本不足问题，平衡一次性买断收益与长线升值收益，改进企业资本结构

5.3 商业地产选址和交通规划

主讲：赵云伟  洲联集团 五合国际 总经理

区位永远是商业地产的首要元素

一、项目选址和城市交通的关系

1.交通条件对项目的限制

刚性限制要素包括：

  机动车出入口：是否允许开口

  绿地率：地面生态停车场不计入绿地指标

  公交站点：地段内是否规划了公交车站

2.要抢占城市轨道交通的制高点

  城市空间结构变化：区域化、多中心

  是否接驳轨道交通是决定客流量的关键、轨道交通枢纽地区是首选。

  TOD（transit originated development）

  TOD模式是最佳选择

  商业地产的综合开发：城市综合体（占地规模大物业类型全）

5.4 商业项目的建筑规划

主讲：刘力 洲联集团 五合国际总建筑师

1.商业项目的规划设计

  概念形象设计

  建筑及外界面设计

  室内空间设计

  环境设计

  标识系统设计

  艺术展示设计

2、商业空间平面

  均好性。要求最大化（尽可能为环路）

  可视性。

3、主力店位置

4、竖向人流组织（尽可能疏散人流到每一层）

5.5 建筑外界面设计室内空间设计

主讲：刘力 洲联集团 五合国际总建筑师

1、体验性至关重要（主题选择）

2、创造共享空间

（eg：观光花园、露天咖啡座）

3、创造购物观光与表演结合的平台

（eg：适宜滑轮、表演的购物场所内小空间）

4、宜人的商业步行街

（尺度舒适亲切，有特色风情）

5.6 环境设计与艺术展示设计

5.7 特殊业态商业设计

主讲：项强 前中国春天百货、赛特集团 总裁

主要介绍：1.什么是奥特莱斯？ 2.奥特莱斯在中国的发展机会？ 3.奥特莱斯在中国发展的现状？ 4.成功发展奥特莱斯的必要条件？

一、奥特莱斯，是OUTLETS音译，原意为”销路、出口“

  在现代零售商业中，奥特莱斯专指由世界著名品牌折扣店组成的大型休闲体验式购物场所。

三、奥特莱斯在中国的发展现状

（奥特莱斯图）

四、奥特莱斯成功的必要条件

（奥特莱斯成功的必要条件）

五、总结

一定意义上讲，奥特莱斯业务模式跨越地产及零售两大行业，虽发展空间大，但缺乏必要的资源整合能力及团队，不足以成功。

目前制约国内傲来业务发展的最大障碍是好的国际品牌组合和业态组合，这是奥莱成功必要条件中的必要条件。

主讲：刘力 洲联集团 五合国际总建筑师

社区商业

主要特点：

1.功能综合化，传统城市服务分散化便利化

2.社区商业新势力崛起

1）社区运营商：转型商品服务入口，以人聚商

2）社区电商：抢占门店渠道资源，以商聚人

3）社区银行和社区超市：化大为小，主动靠拢消费者

5.8 招商与运营

主讲：蔡文韬 洲联集团 战略发展总监

1.营销策划工作目标：

制定商业招商工作的系统执行方案。

2.市场推广：

是确保营销信息准确、有效抵达目标客群的策略执行过程。

3.商铺定价经融模型化

4.运营管理：

1）运营管理 2）运营管理系统建立 3）运营管理团队组建 4）商业物业运营管理 5）资产管理

5.9 市场分析与发展趋势

1.市场供需分析：

1）一线城市总体平衡

2）二线城市供需形势差异巨大

3）三四线城市严重过剩

2.商业O2O的应对方式：

1）商业模式方面：由做资产转变为做市值

2）利润来源方面：拉长价值链，前段对接金融，后端对接物流

3）市场定位方面：走两极化路线，大而全的综合型，以及小而精的专业型

4）客户细分方面：有效区分不同档次、不同地域、不同年龄以及不同家庭组成的客户群

5）业态规划方面：增加公共空间，增设文化艺术类室内景观设施，提供展览展示、活动等功能

6）品牌招商方面：强化品牌效应，进行品牌分类管理

5.10 城市综合体

1.一些案例：

国内：武汉万达楚河汉街、

国外：日本京都火车站、

趋势：结合了演艺功能和观光风情

2.持有物业与地产金融化，全程财务筹划

3.O2O的冲击：

消费习惯的改变引发了商业品牌的改变

商业品牌的改变应发了商业空间的改变

商业空间的改变应发了商业开发逻辑的改变

5.11 商业写字楼物业

主讲：卢求 洲联集团副总裁 德国DGNB国际部董事

1.我国写字楼建筑发展阶段：

第一阶段——上世纪50-70年代，混合型办公楼，借鉴苏联模式。功能简单，体系封闭，与宿舍楼无明显差异

第二阶段——上世纪80-90年代，一般是计划经济体制下的综合型仿国际标准的行政办公楼。

第三阶段——2000年以后，大规模城市商务写字楼开发，引入国际先进开发设计理念，才用技术标准和技术体系建造。

2.写字楼的等级评定

甲乙丙级划分——侧重建筑结构、建筑本体。

5A划分——侧重办公只能化角度

3.写字楼项目选址考量因素：

1）所在城市区域（优选排序）：

城市中央商务区——城市核心商务区——城市交通完善便捷成熟商业区——城市科研信息产业聚集区

4.停车场配置

5.电梯配置

6.标准层高控制

7.标准层的有效使用率

8.空调系统配置（保证室内空气质量、体感舒适度）

5.12 酒店类物业

主讲：张书源 希尔顿全球大中华区技术服务 副总裁

一、酒店物业的策划和定位

1.酒店两大类：商务酒店、度假酒店

2.酒店定位：

酒店位置、客流来确定酒店的规模及服务定位

3.酒店的选址：

1）总投资决定酒店建设规模和标准（星级）2）客流 3）通达性 4）识别性

二、酒店的规划与设计

1.组织好场地内的主要交通流线

住宿客人流线

宴会客人流线

员工服务流线

货物后勤流线

消防通道

停车场

2.场地景观规划设计

客人到达体验

客人导向标识

近、远景

夜景灯光设计

室外活动设施的不知，通道及隔墙

自助餐厅室外平台、室外婚礼草坪等

*风水考虑

3.酒店室内设计

餐饮流线设计

4.酒店客房设置

5.13 精品酒店开发

主讲：卢求 洲联集团副总裁 德国DGNB国际部董事

精品酒店的发展趋势

精品酒店：

个性化特色区别于传统星级酒店的标准化模式，满足高端消费人群追求差异化的消费心理