这一章多案例，有些内容就直接上截图了。

第四章 产业地产

主讲：梁伟 老师

4.1 产业地产的概念与内涵

产业地产：是以承载产业发展的物质空间建设为基本任务的一种地产开发活动。

产业地产是有双重属性的开发活动：1）产业发展的承载空间 2）产业地产的运作模式具有地产开发的基本特征。

核心价值观之一：产业地产要形成实现社会价值的能力。

核心价值观之二：产业地产需要实现开发价值。

广义产业地产的范畴：生产类地产

狭义产业地产：以承载科技研发、商业服务以及部分制造业为目标的，以园区形太为主要特征的产业地产形式。

产业地产的开发过程是一种追求三方共赢的过程，一个成功的产业地产项目，必须谋求三方平衡的共赢。

产业地产的主体：

1.产业地产开发主体

2.入园企业

3.政府

4.2.1产业地产成为地产开发的价值洼地

4.2.2产业地产行业分析

承载着政府使命的平台企业

 一方面是开发企业，一方面更重要的身份是政府为了实现产业发展和地区发展、建设产业园区的目标，设立的企业形态的融资平台、发展平台和工程平台

专业性企业

有别于床头的住宅地产的开发商，在全国各地进行了大量产业园区的建设，包括制造业园区和研发型园区，包括生活居住服务配套的综合园区。eg：华夏幸福基业、联东u谷

实体经济企业的地产公司

旗下拥有自己的产业发展平台，这些开发公司邮箱的一部分是对科技园区开发感兴趣的，英文他承载着自身企业升级的使命，企业在产业地产开发的同时也是在实现自身的升级转型。eg：首钢、中铁

高校与科研机构的平台公司

基于企业自身的资源禀赋和人才优势，建设科技园区。eg：清华启迪、北大资源

传统地产企业转型产业地产

积极拓展产业地产市场。eg：绿地、万科

产业地产的三大主体：开发主体、入园企业、政府。

4.3.1产业园区三大要素

1.产业规模

园区具有一定的产业规模，具备园区发展与提升的基础

2.龙头引领

龙头企业入驻整合产业链，有利于形成主导产业，提升产业集聚效应

3.多样性

产业类型的多样性、企业规模的多样性

4.3.2产品地产产品

一、产业产品——不同规模的园区企业需求不同类型的办公型或生产型楼宇。

1.龙头企业——独栋办公楼

2.大中型企业——双拼、联排办公楼

3.小微企业——孵化器、加速器、写字楼、立体总部

二、生活服务器

居住、商业等生活服务配套

三、企业服务器——为企业办公提供软硬件服务

硬件：酒店会展等服务空间

软件：融资、法律顾问等

4.3.3产业地产项目的实施要点

要有精准的产品定位（与区位关系巨大）

4.4案例分析

案例——总部基地

案例——TBD云集中心

4.5.1产业地产当前面临的问题

一、土地楼宇过剩

从全国范围来看，无论是土地供应量还是产业为目标载体的楼宇建设量，绝对数量是过剩的，没有那么多优质的产业去填充这些园区。

二、产业要素分布不均

越是在高端的产业要素聚集的区域，产业地产越紧俏。造成产业地产招商困难、去化压力大。

三、招商面临困难

产业聚集动力不足，招商团队专业性差，产业项目鱼龙混杂。

四、持续发展能力弱

园区缺乏企业的推出更新机制，重引进轻运营。

4.5.2产业地产的未来发展趋势

未来发展趋势：

1、行业发展进入稳步发展期

2、开发区域将由一二线城市向一二三线城市转变

3、更多创新型产品出现

4、社区化的服务体系

4.6总结

4.7对话清华启迪，产业地产十问