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3.1 房地产及其分类

房地产（概念）：土地及固着在土地上的永久性人造物。

不动产：房地产+附着于房地产上的权利

房地产及其分类（按用途）：

• 居住房地产（商品住房、政策性住房）
  

• 商用房地产
  

• 工业房地产
  

• 特殊物业
  

一、居住房地产

居住房地产按功能分类：

• 商品住房
  

• 政策性住房
  

居住房地产按建筑形态分类：

• 独立式住宅
  

• 多层住宅（2-6层）
  

• 高层住宅（10层及以上）
  

• 小高层住宅（7-11）
  

二、商用房地产

商用房地产按使用类型分：

• 写字楼
  

• 酒店
  

• 零售商场购物中心
  

三、工业房地产

• 工业厂房（经营性为主）
  

• 仓储用房
  

• 弹性空间和研究与发展用房（空间使用多样性）
  

四、特殊物业（有政府特殊许可才能建设运营）

• 高尔夫球场
  

• 机场、码头、交通枢纽
  

• 移动式住宅、工业化住宅3.2.1 房地产业的地位 
  

房地产业的地位：

是我国新的发展阶段的一个重要的支柱产业。

3.2.2房地产业的作用

房地产业提供的工作类型：

• 权益债务投资
  

• 资产管理
  

• 市场研究
  

• 投资咨询/顾问
  

• 评估
  

房地产业负面作用：

• 房地产业投机活动活跃，形成经济泡沫，影响社会经济稳定。
  

• 高房价、高地价、高租金，导致社会生产成本上升，减低地区竞争力；导致住房问题严重，对政府住房保障要求更高
  

• 房地产过度膨胀，导致经济结构不合理
  

3.3.1 房地产市场

房地产市场的基本特征：

市场供给：缺乏弹性、非同质性、高度的垄断性、供给主体间的竞争不充分、不广泛。

市场交易：是房地产产权的流转及其在界定

市场价格：位置影响极大

3.3.2 房地产市场细分

房地产市场细分：

• 地域范围
  

• 房地产类型
  

• 增量存量
  

• 交易形式
  

• 目标市场
  

目标市场划分：

低档、中低档、中档、中高档、高档

老年住宅市场、青年公寓市场等

3.4.1 住房价格的重要性

住房价格既影响住房市场上的供给和需求决策，也影响宏观社会经济政策。

住房价格影响政府住房相关支出与税收、家庭住房支出与住房财富、住房空置与闲置水平等重要经济社会发展指标。

住房价格 既受供给和需求数量经济基本面因素的影响，也受对未来市场变化预期、土地和住房制度、文化传统等方面影响。

3.4.2 房地产价格指数

房地产价格指数编制的主要挑战：

• 住房的异质性
  

• 住房交易的不频繁性
  

• 住房价格类型复杂 
  

3.5 房地产市场运行的一般规律

房地产市场运行的一般规律：

既有长期趋势性变化，也有短期波动

宏观层面：

• 住房基本价值取决于未来各期收益的折现，住房租金或收益率变化引发的住房价格长期趋势性变化
  

• 住房基本价值与城市经济社会基本面相关联，城市经济、社会、人口等宏观因素引发住房价格长期趋势性变化。
  

微观层面：

• 住房基本价值取决于住房单元各种特征能够给消费者带来的效用，住房单元区位方面属性改变引发的住房价格长期趋势变化。
  

• 具有景气循环、周期运行规律。
  

• 容易产生价格泡沫和过热现象。
  

房地产泡沫：由于房地产投机引起的房地产价格脱离市场基础持续急剧上涨。

房地产过热：又称“过度开发”是指当市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时，所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况。

泡沫=价格与基本价值的背离